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住房貸款利率是多少?固定利率好還是浮動(dòng)利率好?(2)

2020-06-26 18:51 互聯(lián)網(wǎng)

  在存量房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換時(shí),購(gòu)房者面臨兩個(gè)選擇:第一,選擇固定利率。也就是說(shuō),房貸利率與當(dāng)前利率水平保持不變,以后不管LPR利率怎么變化,購(gòu)房者房貸利率保持不變。比如,以前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,那么選擇固定利率后,到期前購(gòu)房者房貸利率水平維持5.39%不變。

  第二,選擇浮動(dòng)利率。這意味著,房貸利率將根據(jù)LPR變動(dòng)而變化。假設(shè)重新定價(jià)周期為1年,此前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,2019年12月份,5年期以上LPR為4.8%,那么,加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年,房貸水平不變。從2021年開(kāi)始,購(gòu)房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%,此后每年以此類(lèi)推。

  還有人問(wèn),如果買(mǎi)房早,當(dāng)時(shí)房貸還打折,那該如何計(jì)算?假設(shè)以前房貸為基準(zhǔn)利率上打七折,即房貸利率為3.43%。2020年,購(gòu)房者房貸利率仍為3.43%,加點(diǎn)幅度應(yīng)為負(fù)的1.37個(gè)百分點(diǎn)(3.43%-4.8%=-1.37%),也就是說(shuō),未來(lái)房貸利率計(jì)算公式變?yōu)榱薒PR-1.37%。

  兩種方式,該如何選擇?民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為,盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià),但在預(yù)期LPR下降的背景下,客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià),因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行,LPR處于上升周期,則房貸利率也會(huì)隨之走高,但如果此前選擇的是固定利率,則房貸成本不變。

  東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為,2019年8月份以來(lái)的LPR報(bào)價(jià)顯示,主要針對(duì)居民房貸的5年期以上LPR報(bào)價(jià)僅下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),明顯低于主要針對(duì)企業(yè)貸款的1年期LPR報(bào)價(jià)的下調(diào)幅度。王青認(rèn)為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過(guò)總體上看,未來(lái)5年期以上LPR報(bào)價(jià)也將出現(xiàn)小幅下行。

  

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